Etiqueta: sareb

InmoCoyuntura VII Edición

Informe de coyuntura elaborado por nuestro socio Euroval sobre evolución del mercado inmobiliario en nuestro país.

El sector residencial en el año 2012 ha evolucionado de forma muy negativa, tal como era previsible, profundizando en su recesión, dada la ausencia de medias que pudieran haber contrarrestado esta tendencia. Los precios de las viviendas continúan en descenso, ante la necesidad de ser atractivos para la escasa demanda existente. El Informe de Coyuntura Euroval estudia la tendencia del mercado inmobiliario analizando los precios más habituales, de esta forma los datos que recoge no se centran en precios medios, sino que utiliza la información que más frecuentemente se observa en el mercado. Trabajar con precios más frecuentes permite ver las preferencias del consumidor y las ofertas existentes que son las que rigen el comportamiento de los precios residenciales. Adicionalmente, ofrece nuevas perspectivas de análisis como son los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, la estimación del stock actual y su proyección a tres años, y por último, algunos datos significativos del sector.

Precios unitarios (€/m2), precios totales, transacciones, tasaciones, hipotecas, son términos comunes en el sector inmobiliario, pero la información hay que tomarla con las precisiones y limitaciones que se indican. Hay que resaltar que los precios que figuran en este informe son precios de oferta y tasaciones de viviendas en edificio, por lo que el análisis hay que entenderlo referido a estas fuentes. Asimismo, son resultado de muestras y en ocasiones solo de los tramos que agrupan un mayor porcentaje.

En una sociedad en la que tradicionalmente la construcción ha sido uno de los principales motores de crecimiento económico, con efectos de arrastres significativos sobre otros sectores económicos, un prolongado deterioro del mercado residencial es un obstáculo para el inicio de un desarrollo sostenible; por su parte, la recesión económica influye muy negativamente en las posibilidades de recuperación del sector. En este contexto, el Informe de Coyuntura Euroval presenta semestralmente información comparable de la evolución del mercado residencial, con el objetivo de observar una tendencia de la forma más sistemática posible. Aunque el conocimiento de mercados concretos sigue siendo la única forma válida de poder tomar decisiones para la compraventa, este Informe puede servir para analizar las tendencias más generales que, con mayor o menor intensidad, influyen en los mercados específicos. Disponemos ya de siete publicaciones y con ello de una serie que, aunque limitada, permite hacer un seguimiento del mercado a través de datos que se elaboran de manera sistemática.

Ver informe

Fuente: http://www.euroval.com/es/sector/d/inmocoyuntura-vii-edicion/1527/

El futuro del sector inmobiliario. De burbujas y otras consideraciones (2)

En el último post terminaba apuntando la necesidad de creer en el sector inmobiliario como uno de los motores necesarios para la recuperación, pero tal como indicaba entonces, no se trata de una apuesta ciega ni ilimitada. Hablo de una apuesta profesional, consciente, soporte de una estrategia clara de impulso a nuestro tejido productivo y a los sectores tanto tradicionales en esta zona como emergentes vinculados a la sostenibilidad y a la tecnología.

No es la piedra filosofal pero se parece mucho en tanto que puede y debe ser motor de arrastre de sectores tan variados e importantes como el turismo, tanto residencial como vacacional; o el cerámico, el mueble, el electrodoméstico, el tecnológico, el sector del reciclaje, los servicios de todo tipo, ….

Se trata, por tanto, del sector que mejor puede tirar del empleo a corto y medio plazo, a la vez que es capaz de impulsar un crecimiento industrial complementario en sus inicios que poco a poco vaya consolidando un modelo industrial cada día menos dependiente y, por tanto, más inmune a nuevas crisis que sin duda se seguirán produciendo.

Pero como decía es necesario abordarlo con profesionalidad, con proyectos sostenibles, respetuosos con el entorno –cuidar una de nuestras mayores ventajas competitivas, el entorno, es no solo obligado, sino también inteligente si queremos que esa ventaja persista en el tiempo-, orientados al cliente en todos sus segmentos y en todas sus expectativas, y por supuesto orientados también a resultados –que están en la base de la sostenibilidad de cualquier empresa-, pero no exclusivamente a corto plazo –que sin duda es necesario para sobrevivir pero, sobre todo, para apuntalar el éxito a largo-.

En este punto creo que merece la pena hacer dos comentarios: uno sobre la internacionalización de nuestra actividad empresarial, y otro sobre la identificación correcta de nuestros clientes objetivos, tanto para las nuevas construcciones como para los inmuebles en stock fruto del crecimiento un tanto desordenado que comentaba en el post anterior.

Respecto a la internacionalización, parece claro que en este mundo global las empresas debemos adoptar igualmente una visión global, aprovechando las ventajas de la internacionalización y tratando de minimizar los riesgos que también incorpora.

En prácticamente todos los sectores, y también en el inmobiliario, abrir nuestra mente al mundo es imprescindible para competir, aún cuando por nuestro tamaño o por la orientación de nuestra actividad, el ámbito de actuación que pretendamos sea mucho más próximo.

Pero es que vivimos en la era de la información, que constituye un input básico en el proceso de producción de cualquier empresa: necesitamos información de clientes, de proveedores, de competidores, de precios, de necesidades y expectativas, de impactos legislativos, de mercados, de procesos, de sector, … y en este punto y en este sector las asociaciones empresariales y especialmente las administraciones tienen mucho que aportar desde un planteamiento integrado de acción: asesorar a las empresas del sector inmobiliario sobre países, tipos de clientes; necesidades y expectativas; diseño, realización y acompañamiento en misiones comerciales, … se pueden hacer muchas cosas interesantes para el sector pero, como decía, desde planteamientos integrados, buscando sinergias entre todos los actores (ICEX, IVEX, Embajadas, Asociaciones Empresariales, Cámaras de Comercio, etc.) y no con guerras de guerrillas como ha ocurrido con frecuencia.

Y también desde la potenciación de la marca España como una marca de confianza, recuperando una imagen exterior que en los últimos tiempos ha caído de forma relevante asociada a la crisis económica, a escándalos de corrupción y a algunas actuaciones en el sector poco consistentes con esa imagen de calidad y diferenciación que deberíamos transmitir, que nuestra posición de futuro no puede ser la de costes bajos, punto en el que tenemos muy complicado competir en el corto y medio plazo con otros países emergentes que están trabajando bien ese tema, pero a los que superamos en experiencia, entorno y servicio, que es necesario poner en valor.

Y así, nos planteamos identificar al cliente al que queremos dirigirnos con un producto especialmente diseñado para atender y superar cuando sea posible sus expectativas. En sus países de origen (hay ejemplos magníficos de empresas de nuestro entorno próximo con proyectos y realidades en obra pública y construcción privada en países del norte de África, en los Emiratos, o en Sudamérica -Brasil, México, etc.-), o en nuestro territorio en los conceptos de turismo residencial o vacacional (y también aquí tenemos muy buenos ejemplos).

Pero no debemos confundirnos. En este tiempo, con clientes cada día más exigentes, la internacionalización no es solo una cuestión de decisión puntual; tiene que obedecer a un planteamiento estratégico del que no pueden esperarse resultados inmediatos. En esta como en ninguna otra estrategia, el éxito sostenido llega tras una siembra amplia, constante, focalizada, de la mano de expertos que hubieran hecho el recorrido con antelación o que conozcan perfectamente el destino (del cliente o de la urbanización, que seguimos hablando de internacionalización “aquí” –turismo internacional residencial y vacacional- y “allí” –construcción en otros países, especialmente emergentes- a los que podemos aportar tecnología, conocimiento, capacidad, know how, … negocio-).

Y salir, como decía, acompañados por expertos y con empresas complementarias en sectores o ubicaciones con focalización similar.

Un error frecuente es el de tratar de recolocar en el exterior excedentes construidos en nuestra zona con criterio exclusivo de sol y playa para un turismo masivo propio de la etapa anterior, a público extranjero poco exigente. Esa es una dinámica que el mercado ha reiterado que no funciona e insistir en ella solo puede atentar frontalmente contra esa imagen de calidad y diferenciación que entendemos que es la solución por la que debería apostar el sector inmobiliario.

Pero ese stock hay que liquidarlo porque actúa como un freno sobre todo el sector que dificulta abordar proyectos nuevos, fundamentalmente por la expectativa en muchas ocasiones irracional de bajadas constantes de precios. Y hay pocas alternativas salvo en subasta o por precio, pero con rapidez, o si las empresas tienen colchón suficiente, manteniendo precios y esperando tiempos mejores (lo que no será fácil, salvo en casos puntuales, ya que los nuevos proyectos probablemente partirán de costes más reducidos y con una orientación más clara a cada segmento objetivo de clientes). La labor de la Sareb, aún poco definida, debería aportar luz a la solución de este problema que incide negativamente sobre todo el sector.

En definitiva, nuestro futuro a corto y medio plazo pasa, entiendo, por la reactivación del sector inmobiliario en tanto que motor aún irreemplazable de la actividad económica de nuestro país, sin llegar al nivel de dependencia que tuvo en los últimos 20 años para ir dando paso poco a poco a otros sectores industriales que complementen de manera sólida esta actividad, pero con planteamientos diferenciados, adaptados a cada tipo de clientes objetivo –local, nacional, internacional, y dentro de cada grupo, diferenciando por segmentos tanto de renta como de expectativas, de manera que seamos capaces de ofrecer una experiencia diferente, única y mejor a esos clientes a los que nos dirigimos-; en colaboración; con profesionalidad; con empresarios conocedores, conscientes y convencidos de la utilidad económica y social de su actividad; con visión de largo plazo. Como sabemos hacerlo si nos lo proponemos.

La SAREB

Es la Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, conocida como SAREB o “banco malo”.

Su principal tarea es la de recibir, gestionar y desinvertir de manera ordenada, y durante un horizonte que no supere los 15 años, la cartera de activos problemáticos de aquellas entidades que reciban ayudas públicas para cubrir su déficit de capital. De esta forma, se logra un doble objetivo: “limpiar” los balances de las entidades para que puedan llevar a cabo, de una manera más eficiente, su negocio bancario, y reducir el riesgo que puedan percibir los inversores sobre las mismas, con el propósito de lograr un mejor precio cuando se decida vender la participación pública que pudiera haber en ella.

A cambio de los activos la SAREB otorgará a las entidades títulos de deuda. Esta deuda estará garantizada por el Estado y podrá ser descontada en Banco Central Europeo (BCE). Con lo cual, las entidades podrán remplazar activos ilíquidos por activos líquidos, relajando las presiones existentes sobre su situación de liquidez.

(Fuente: artículo de Paula Papp en http://www.huffingtonpost.es/paula-papp/el-banco-malo-o-sareb-que_b_2170727.html?utm_hp_ref=economia-para-no-economistas)